㈠ "房住不炒"再次现身政府工作报告 住房难六路出击

2021年，“房住不炒”第三次出现在政府工作报告中，之前两次分别在2018年和2020年。2016年12月14日至16日召开的中央经济工作会议首次提出“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，距今已逾四年。“房住不炒”是民间智慧对房地产政策的高度领悟和概括。
房子的问题牵涉面甚广，历年政府工作报告都会作为一项重要工作进行部署，侧重点虽然有差异，但目标只有一个，就是“让全体人民住有所居”，促进房地产市场平稳健康发展。
今年的政府工作报告侧重点是“保障好群众住房需求”，在强调“房住不炒”定位以及稳地价、稳房价、稳预期之后，直指当前住房市场最突出的问题并提出了解决思路：解决好大城市住房突出问题，通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。
坚持“房住不炒”定位逾四年来，房地产调控长效机制所含内容愈加丰满且接地气，金融、土地、财税、投资、立法等接连出招，房地产领域风险梯级下降。当前，“房住不炒”的氛围已成大气候。
近日，记者结合政府工作报告对房地产发展给出的最新精神，采访代表、委员、业界专家、企业等，从房贷、土地、房地产税、房企、住房租赁、住房中介等六方面为解决新市民、青年人住房难建言献策。
从限贷到“房贷集管”
炒房被“精准打击”
在房地产市场调控中，信贷手段被广泛使用且功效强大，从最开始的限贷到现在的房贷集管，“精准度”越来越高。比如今年上海出台的“121新政”就让楼市恢复常态，其中“严格执行差别化住房信贷政策”的三招对炒房极具杀伤力，包括实施好房贷集管，严控个人住房贷款投放节奏和增速，防止突击房贷；加强审贷管理，对购房人首付资金来源、债务收入比加大核查力度；严防信用贷、消费贷、经营贷等资金违规流入房地产市场。
对于信贷手段在楼市调控中的作用，全国政协委员，毕马威中国前副主席、华南区首席合伙人龚永德在接受记者采访时表示，目前国家灵活运用多样化的调控手段，如引入信贷、税收等经济手段，可以从根本上稳定房产市场和金融体系的稳健性，利于打造各地差异化的调控政策，进一步落实市场长效发展。例如，“房贷集管”出台后，各地也相继下发了“房贷集管”的地方性细则。此政策对于不同档次的银行贷款明确了贷款集中度上限，也体现了对‘因城施策’、‘一城一策’房地产调控政策的贯彻与落实，有助于各地银行灵活执行中央房贷政策。现阶段楼市调控以行政与经济手段共存，调控力度有所升级，利于有效优化市场结构、平衡供需关系、促进行业健康长远的发展。
龚永德表示，过去对房地产调控以行政手段为主，如限购、限贷等。从商品住宅均价、成交价等各项指标来看，楼市调控立竿见影，一定程度上缓解了楼市“过热”，优化了供应结构并维持了市场的良好秩序。但同时，以行政为主的调控手段也存在一定的限制性，仅可作为短期调控手段。
目前我国的住房金融制度主要包括抵押贷款和公积金制度。去年5月份发布的《中共中央国务院关于新时代加快完善社会主义市场经济体制的意见》中明确提出，改革住房公积金制度。
龚永德认为，一直以来我国的公积金制度存在金融化程度低，无“用武之地”；而另一方面，缴纳公积金的职工却存在贷款难的问题。在单一的公积金制度上拓展居民住房融资渠道，实行公积金制度改革刻不容缓。但是否应该以住房银行模式取代公积金模式，仍然需要结合我国国情和居民购房需求，具体问题具体分析。
对房贷的严格管理，一方面“精准打击”了炒房，另一方面也有助于化解房地产风险。“我们相信，房地产的问题会逐步得到好转。”3月2日，银保监会主席郭树清在国新办举行的新闻发布会上指出，房地产金融化泡沫化势头得到遏制，2020年房地产贷款增速8年来首次低于各项贷款增速。
重点城市一年只卖三次地
稳房价从源头抓起
“增加土地供应”是今年政府工作报告中提出的增加保障性租赁住房和共有产权住房供给的办法之一。
“住房土地制度的变革是房地产基础性制度的组成部分，也是长效机制的重要骨架。”贝壳研究院首席市场分析师许小乐向记者表示，“在大城市新市民住房问题突出的现状下，未来土地的供应要与城市住房需求相匹配，需求多的城市增加土地供应。”
近期热议的重点城市土地供应“两集中”制正试图切断资金与土地的正反馈，降低地方对土地财政、土地金融的依赖，重塑市场格局。“两集中”简单来说就是：核心一线、二线城市，一年只卖3次地，集中公示，集中招拍挂出让。
“将以往零散出让的涓涓细流变成集中出让的放量供地，一些地方政府原有的‘先次后好’供地顺序的无法继续，集中供地必然会带来项目的集中入市，为住房供应带来稳定预期，一定程度上将平抑房价上涨压力。”同策研究院分析师方玉凤向记者表示，此外，在市场周期正常格局下，部分房企将转移阵地，将不集中出让土地的三线、四线城市作为投资的补充，引导各线城市房地产均衡发展。
“‘两集中’土地出让模式是‘上冰袋物理降温’，核心是资源配置问题，仍需从构建长效机制方面去完善，从市场角度去配置土地资源，在很多细节上下功夫。”北京房地产业协会副会长兼秘书长陈志向记者表示，要提高市场信息透明度，比如说哪块土地收储竞拍时，土地收益是多少，对周边会产生什么影响，细节透明化，算好账再去定地价，这样想拿的开发商就会想清楚，引导地价回归理性。
“在土地长效机制方面，应该明确城市土地资源的稀缺性，‘优质优价’是市场规律，因此在城市规划方面尽量考虑公共资源、产业发展、区域规划在空间上的均衡性，才能从一定程度上解决由于资源过于集中带来的‘地王’问题。”贝壳研究院高级分析师潘浩向记者表示，集中出让让土地市场从价高者得、赢者通吃变成“雨露均沾”，打破头部开发商垄断的格局，其影响不亚于招拍挂制度，但同时也建议各城市错开出让时间，合理安排节奏，避免“赶大集”式的集中抢购。
总体而言，“国家对于房地产调控的目标是进入长效机制调控阶段。20多年的商品房发展史，我们经历了从供需端调控——融资端调控——如今长效机制建立的阶段。”方玉凤向记者表示，随着土地端和金融端长效机制的建立，意味着房地产源头上的长效机制就建立了，理论上从源头上控制地价，对于未来房地产市场健康发展意义重大。
房地产税缺席报告两年
最强杠杆威力不减
对房地产市场来说，房地产税就是调控的最强杠杆。
2019年的政府工作报告，未提“房住不炒”，但将2018年提出的“稳妥推进房地产税立法”调整为“稳步推进房地产税立法”，引发了各界的热议。2020年和今年的政府工作报告未提房地产税的事情。
“税收对房地产市场有很大的影响，更好的使用税收政策工具可以更加精准、有效地调控房地产市场。”龚永德对记者表示，我国目前和房地产业相关的税种其实有很多，例如契税、个税、土地增值税、城镇土地使用税等，大家关心的房地产税也可能成为一个有力的调控工具。
去年5月份发布的《中共中央国务院关于新时代加快完善社会主义市场经济体制的意见》中提出，稳妥推进房地产税立法。
同年11月，财政部部长刘昆在《<中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二○三五年远景目标的建议>辅导读本》中撰写了《建立现代财税体制》一文，详解“十四五”时期财税改革任务。刘昆在文章中谈及进一步完善现代税收制度时提到，按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，积极稳妥推进房地产税立法和改革。
“我认为目前亟须对各种和房地产业相关的税收进行一个系统的梳理和研究，更有效地发挥税收工具的力量，并制定差异化的调控政策。”龚永德建议，未来房地产税的实施，应该根据房屋持有时间、家庭总共持有套数等因素进行相应调整。
目前我国征收房产税的试点是上海和重庆两地。
“三道红线”建防火墙
促进房企稳发展
虽然政府工作报告中并未对房企提出要求，但落实“保障好群众住房需求”的要求，需要房企这个重要的供给侧做出改变。房企现在需要做的一项重要工作就是满足“三道红线”的监管要求，走出健康稳健有序发展的新路子。房企稳，楼市供应就稳，解决新市民青年人住房难的问题也就有了有的放矢的基础。
从商品房30年发展史来看，“股票、债券成为融资工具后，1993年‘终止房地产上市、全面控制银行资金进入房地产’是首次针对房地产金融领域的调控。”贝壳研究院高级分析师潘浩向记者表示，此后历经以房拉动内需、房地产金融逐步规范、强化个贷管理、购地资金监管收紧、房地产金融审慎等几个阶段，直至目前的房地产金融调控政策都有长效机制的特征，为房企划定了可操作的空间边界。
不得不说，从诞生到年销售额突破6000亿元花了不到30年的企业少有，年销售额17万亿元的行业也少有，这都出自中国的房地产行业，但迅猛发展的背后，也滋生了一些行业乱象。比如房企持续加杠杆、高负债、高周转，债务风险日益加大，部分房企经营性现金流无法覆盖支出，解决这些潜在的行业经营风险甚至系统性风险已刻不容缓。
“2016年至今，我国对房地产行业金融政策调控力度不断加大，逐步由渠道监管转向去杠杆。”同策研究院分析师陈朦朦向记者表示，直至设置“三道红线”，对房地产企业的金融监管程度拉升至又一新高度，更强的降杠杆阶段全面开启。从调整路径来看，从土地款、商业性地产项目等资金来源受限，到更多流向房地产行业的资金开始受到监管，再到非标融资等融资乱象受到整治，央行、银保监会调整房地产银行业金融贷款比例，对银行业金融机构建立房地产贷款集中度管理制度，凸显了国家坚定房住不炒的决心。
但是，房企的合理融资并未受到限制，陈朦朦强调道，国家真正打击的是“违规金融操作”，对于利于房地产行业平稳健康发展的合理杠杆行为，并未进行过多压制。
北京房地产业协会副会长兼秘书长陈志向记者表示，对房企来说，随着“三道红线”和各类严厉的金融调控政策的落地，依赖过高杠杆融资发展时代将结束，整个行业将呈现头部房企集中化，小房企逐渐出场的格局。
“‘三道红线’是‘楼市防火墙’的进一步表现，短期内可避免资金流入高负债房企(一般是高周转企业)，客观上为房企投资降速，实现防风险目标。”陈朦朦向记者表示，未来，对房地产行业的调控与监管将会持续。
规范发展住房租赁市场
让刚需有房住
今年政府工作报告在强调“房住不炒”的同时，明确提出要解决好大城市住房突出问题，措施就是切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，规范发展长租房市场。
全国人大代表、林达集团董事局主席李晓林认为，政府工作报告提出增加住房供给、发展租赁住房的具体措施，对今年的房地产行业发展提供了方向指导。
随着去年《住房租赁条例(征求意见稿)》的出台，住房租赁立法进入了程序之中，通过立法，可以确立国内租赁住房在住房体系中的地位，明确政府、市场和家庭在租赁住房体系中的角色。2月20日北京市人大常委会法制办新闻发言人王爱声表示，今年拟安排立法项目五类，共54项，其中包括住房租赁条例。
中原地产首席分析师张大伟在接受记者采访时表示，租赁市场目前很大的问题是部分城市的二房东租赁模式难以为继，但又因为有市场需求的推动，后续依然要大力发展租赁产业，租售并举是必然趋势。
随着经济稳定，需求平稳，过去几年房屋租赁市场的租金价格上涨明显开始放缓，部分区域甚至出现了租金下调，这对于二房东类型的租赁企业影响非常大，因为锁定了业主转租房源的租金价格，面对租金平稳甚至下调情况，“二房东”赚取差价的难度加大。
张大伟介绍，长租公寓企业在北京、上海等城市的市场份额已经超过20%，如果计算二房东之类的同样模式交易，当下市场已经有60%的租赁房源很难见到房主交易，这种情况下，对租赁市场特别是长租公寓市场需要加大监管力度。租赁市场乱象的核心是租赁企业的金融化，租付时间差出现了资金池，这是立法严禁的行为。
住房租赁市场的竞争现在也不仅仅是长租公寓企业间的竞争，政府提供的廉价租赁房源、集体土地建设公寓等，都会影响租赁市场的租金价格和供需预期。
全国政协委员、房天下董事长莫天全认为，住房租赁市场的健康有序发展非常重要，尤其是租赁市场兼具保障“居者有其屋”的重要使命，发展好租赁市场意义重大。
从野蛮生长到规范执业
房产中介要做“贴心人”
房产中介是供需两方的桥梁，但更要成为购房者尤其是刚需的“贴心人”。作为房地产业的衍生行业，房地产中介行业经历了初期野蛮生长、品牌格局初步形成，以及现阶段在互联网技术和新冠疫情的影响下，加速向线上化、规范化、平台化、透明化方向发展的趋势。
经过几十年的发展，现在我国的二手房市场已经具备了相当规模。用龚永德的话来说，就是“我国房地产市场正逐步从增量市场向存量市场转变，即从以新房为主导向二手房为主导的阶段过渡。”
龚永德认为，二手房市场由于交易信息不对称、交易流程复杂等特点，对房产经纪服务的需求量更大，成为房产经纪行业成长的巨大驱动力。除此以外，房屋租赁市场由于与二手房同样有着信息不透明、不对称的特征，因此同样需要专业的房产经纪提供服务以寻得满意的房源。住房租赁市场的持续增长是推动房地产中介行业发展的另一动力。
“但需要看到的是，中介行业仍然存在水平参差不齐、管理不规范、虚假信息等突出问题。作为国家房地产调控的一部分，应该在加强信息披露和市场监管、防止市场垄断等几个方面监督和引导中介行业的健康发展。”龚永德表示。
易居研究院智库中心研究总监严跃进对记者表示，随着各地的房产政策越来越细化，以及居民购房理念从投资向宜居转变，对房产中介行业的服务能力提出了更高的要求。房产中介行业的投诉率一直较高，也说明了消费者对房产中介服务能力的不满。
严跃进说：“随着越来越多互联网技术的运用，如VR看房等已经打破了线下房产中介的固有模式，因为房产交易中的价格和看房两个重要信息进一步公开透明，所以房产中介需要依靠更为专业的服务与业务能力，提高对客户的服务黏性，进而减少交易成本。”
龚永德认为，除引导中介加强自身规范，发布真实房源外，监管部门应从制度上杜绝行业恶性竞争，严格采取登记挂牌制度、剔除价格过高或过低房源等方式，降低虚假房源的产生。对于信息发布平台来说，要加强平台治理和房源审核，建立真房源审核机制、多重验真机制等。
“建立国家级的住房市场监管机构，统一监督、管理、调控全国房地产市场，预防部分城市逐渐形成的中介机构高市场占有率的垄断格局，保障行业回归到健康有序的竞争中来。”龚永德建议。
贝壳找房董事长左晖在接受《证券日报》记者采访时表示，产业数字化不仅为行业带来了更高的效率，还能创造大量新岗位，甚至催生出“新业态”。

㈡ 两会进行时系列二：谁能干就让谁干，2020政府工作报告给出定心丸

2020全国两会时刻举世瞩目，政府工作报告更是焦点中的焦点。
水滴汽车APP注意到，就汽车及大交通、大出行行业而言，虽然与往年政府工作报告相比直接涉及到的关键词并不多，但在这个特殊之年特殊企盼的关键时刻，报告中所涉及到的利好政策无疑成为中国汽车人心中的定心丸。
首先出现的涉及大交通、大出行产业关键词是“公共交通”。报告在“加大宏观政策实施力度，着力稳企业保就业”部分中提到，“……前期出台六月前到期的减税降费政策，包括免征中小微企业养老、失业和工伤保险单位缴费，减免小规模纳税人增值税，免征公共交通运输、餐饮住宿、旅游娱乐、文化体育等服务增值税，减免民航发展基金、港口建设费，执行期限全部延长到今年年底……预计全年为企业新增减负超过2.5万亿元。要坚决把减税降费政策落到企业，留得青山，赢得未来。”
直接提到汽车行业相关关键词则是“充电桩、新能源汽车”在“实施扩大内需战略，推动经济发展方式加快转变”部分，报告指出，“重点支持既促消费惠民生又调结构增后劲的‘两新一重’建设，主要是：加强新型基础设施建设，发展新一代信息网络，拓展5G应用，建设充电桩，推广新能源汽车，激发新消费需求、助力产业升级。”
此外，报告中所涉及的能够提振汽车及大交通、大出行产业的政策举措还有很多，比如在“依靠改革激发市场主体活力，增强发展新动能”部分中便明确提到，“推动制造业升级和新兴产业发展。大幅增加制造业中长期贷款。发展工业互联网，推进智能制造。”
同样在这一部分中，“揭榜挂帅”、谁能干就让谁干的表述也为汽车业核心技术突破鼓足了干劲儿。报告中明确表示，“提高科技创新支撑能力。稳定支持基础研究和应用基础研究，引导企业增加研发投入。加快建设国家实验室，重组国家重点实验室体系，发展社会研发机构。深化国际科技合作。加强知识产权保护。实行重点项目攻关‘揭榜挂帅’，谁能干就让谁干。”
而在“推进更高水平对外开放，稳住外贸外资基本盘”部分中，报告也为走向全球的中国汽车业提振了信心，“面对外部环境变化，要坚定不移扩大对外开放，稳定产业链供应链，以开放促改革促发展。”
水滴汽车APP还注意到，此前汽车圈热议的金融扶持政策在此次政府工作报告中也有了明确说法，“强化对稳企业的金融支持。中小微企业贷款延期还本付息政策再延长至明年3月底，对普惠型小微企业贷款应延尽延，对其他困难企业贷款协商延期。鼓励银行大幅增加小微企业信用贷、首贷、无还本续贷。”报告中特别之处的一组数字是，“大型商业银行普惠型小微企业贷款增速要高40%。”
文/祁佳博
本文来源于汽车之家车家号作者，不代表汽车之家的观点立场。

㈢ 政府工作报告表决通过，这一次工作报告有什么亮点

政府工作报表表决通过，这一次工作报告有着很多亮点，是对过去一年的总结，也有对今年经济，民生等各项工作的统筹安排。这引起了很多人的关注，而且这一次工作报表能够表决通过，那就说明这一次工作报表是非常的有亮点。

这一次工作报表对2019年的工作回顾主要有3点让大家关注。第一就是社会消费品零售总额超过了40万亿元。这样的数字是非常的壮观。消费持续发挥的主要的拉动作用，粮食产量保持在了1.3万亿斤以上，城镇人口化率首次超过60%。可以说农民的发展是特别的好，从粮食产量中就可以发现。而且去年。减税降费2.36万亿元，超过原定的近2万亿元规模，制造业和小微企业受益最多，虽然去年疫情的影响，但是公司的发展依旧是特别的壮观。

可以说政府的工作报表都是有利于老百姓的，也正是因为这样让很多人认可。

㈣ 2021年政府工作报告，如何影响你我的“钱袋子”

每一次的人大代表大会，都能为我们带来好的政策好的福利，今年自然也不例外，在2021年政府工作报告中，就为我们发放了多个红包，而且这些红包对于我们的钱袋子影响也是大大的，主要关乎于医疗、资金、作物等相关政策的调整，而这些调整自然是关乎于我们自身的钱袋子，比如说提高稻谷、小麦最低收购价，那么这样对于种植户户来说，他们所获得的价值就更高更大了，感谢政府，只有政府发展越来越好了，我们所能享受的政策也就越来越好了，而我们的钱袋子才会越来越厚了。下面大家就一起来简单的了解下，在这次人大会议上，与我们自身钱袋子息息相关的政策。

当然除了这些还有很多政策，大家感兴趣的可以去完整的看看政府的工作报告，相信在政府的正确引导下，我们的钱袋子会越来越饱满。

㈤ 政府工作报告如何影响钱袋子，报告有哪些详细内容

今年的政府工作报告，民生新举措令人关注。在“十四五”开局之年，“民生清单”既强调纾困兜底，又强调满足人民日益增长的美好生活需要。诸多百姓生活的热点、焦点、难点，都在“民生清单”里得到正面回应。

就业政策，一是聚焦稳岗位：对不裁员少裁员的企业，继续给予必要的财税、金融等政策支持。二是拓渠道：拓宽市场化就业渠道。三是提质量：实施提升就业服务质量工程；完成职业技能提升和高职扩招三年行动目标。此外，随着零工市场不断扩大，外卖骑手、货车司机等劳动者的保障问题，屡屡成为新闻热点；报告对相关问题予以关注，提出支持和规范发展新就业形态，加快推进职业伤害保障试点。

㈥ “房住不炒”第三次现身政府工作报告

2021年，“房住不炒”第三次出现在政府工作报告中，之前两次分别在2018年和2020年。2016年12月14日至16日召开的中央经济工作会议首次提出“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，距今已逾四年。“房住不炒”是民间智慧对房地产政策的高度领悟和概括。
房子的问题牵涉面甚广，历年政府工作报告都会作为一项重要工作进行部署，侧重点虽然有差异，但目标只有一个，就是“让全体人民住有所居”，促进房地产市场平稳健康发展。
今年的政府工作报告侧重点是“保障好群众住房需求”，在强调“房住不炒”定位以及稳地价、稳房价、稳预期之后，直指当前住房市场最突出的问题并提出了解决思路：解决好大城市住房突出问题，通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。
坚持“房住不炒”定位逾四年来，房地产调控长效机制所含内容愈加丰满且接地气，金融、土地、财税、投资、立法等接连出招，房地产领域风险梯级下降。当前，“房住不炒”的氛围已成大气候。
近日，《证券日报》记者结合政府工作报告对房地产发展给出的最新精神，采访代表、委员、业界专家、企业等，从房贷、土地、房地产税、房企、住房租赁、住房中介等六方面为解决新市民、青年人住房难建言献策。
从限贷到“房贷集管”
炒房被“精准打击”
在房地产市场调控中，信贷手段被广泛使用且功效强大，从最开始的限贷到现在的房贷集管，“精准度”越来越高。比如今年上海出台的“121新政”就让楼市恢复常态，其中“严格执行差别化住房信贷政策”的三招对炒房极具杀伤力，包括实施好房贷集管，严控个人住房贷款投放节奏和增速，防止突击房贷；加强审贷管理，对购房人首付资金来源、债务收入比加大核查力度；严防信用贷、消费贷、经营贷等资金违规流入房地产市场。
对于信贷手段在楼市调控中的作用，全国政协委员，毕马威中国前副主席、华南区首席合伙人龚永德在接受《证券日报》记者采访时表示，目前国家灵活运用多样化的调控手段，如引入信贷、税收等经济手段，可以从根本上稳定房产市场和金融体系的稳健性，利于打造各地差异化的调控政策，进一步落实市场长效发展。例如，“房贷集管”出台后，各地也相继下发了“房贷集管”的地方性细则。此政策对于不同档次的银行贷款明确了贷款集中度上限，也体现了对‘因城施策’、‘一城一策’房地产调控政策的贯彻与落实，有助于各地银行灵活执行中央房贷政策。现阶段楼市调控以行政与经济手段共存，调控力度有所升级，利于有效优化市场结构、平衡供需关系、促进行业健康长远的发展。
龚永德表示，过去对房地产调控以行政手段为主，如限购、限贷等。从商品住宅均价、成交价等各项指标来看，楼市调控立竿见影，一定程度上缓解了楼市“过热”，优化了供应结构并维持了市场的良好秩序。但同时，以行政为主的调控手段也存在一定的限制性，仅可作为短期调控手段。
目前我国的住房金融制度主要包括抵押贷款和公积金制度。去年5月份发布的《中共中央 国务院关于新时代加快完善社会主义市场经济体制的意见》中明确提出，改革住房公积金制度。
龚永德认为，一直以来我国的公积金制度存在金融化程度低，无“用武之地”；而另一方面，缴纳公积金的职工却存在贷款难的问题。在单一的公积金制度上拓展居民住房融资渠道，实行公积金制度改革刻不容缓。但是否应该以住房银行模式取代公积金模式，仍然需要结合我国国情和居民购房需求，具体问题具体分析。
对房贷的严格管理，一方面“精准打击”了炒房，另一方面也有助于化解房地产风险。“我们相信，房地产的问题会逐步得到好转。”3月2日，银保监会主席郭树清在国新办举行的新闻发布会上指出，房地产金融化泡沫化势头得到遏制，2020年房地产贷款增速8年来首次低于各项贷款增速。
重点城市一年只卖三次地
稳房价从源头抓起
“增加土地供应”是今年政府工作报告中提出的增加保障性租赁住房和共有产权住房供给的办法之一。
“住房土地制度的变革是房地产基础性制度的组成部分，也是长效机制的重要骨架。”贝壳研究院首席市场分析师许小乐向《证券日报》记者表示，“在大城市新市民住房问题突出的现状下，未来土地的供应要与城市住房需求相匹配，需求多的城市增加土地供应。”
近期热议的重点城市土地供应“两集中”制正试图切断资金与土地的正反馈，降低地方对土地财政、土地金融的依赖，重塑市场格局。“两集中”简单来说就是：核心一线、二线城市，一年只卖3次地，集中公示，集中招拍挂出让。
“将以往零散出让的涓涓细流变成集中出让的放量供地，一些地方政府原有的‘先次后好’供地顺序的无法继续，集中供地必然会带来项目的集中入市，为住房供应带来稳定预期，一定程度上将平抑房价上涨压力。”同策研究院分析师方玉凤向《证券日报》记者表示，此外，在市场周期正常格局下，部分房企将转移阵地，将不集中出让土地的三线、四线城市作为投资的补充，引导各线城市房地产均衡发展。
“‘两集中’土地出让模式是‘上冰袋物理降温’，核心是资源配置问题，仍需从构建长效机制方面去完善，从市场角度去配置土地资源，在很多细节上下功夫。”北京房地产业协会副会长兼秘书长陈志向《证券日报》记者表示，要提高市场信息透明度，比如说哪块土地收储竞拍时，土地收益是多少，对周边会产生什么影响，细节透明化，算好账再去定地价，这样想拿的开发商就会想清楚，引导地价回归理性。
“在土地长效机制方面，应该明确城市土地资源的稀缺性，‘优质优价’是市场规律，因此在城市规划方面尽量考虑公共资源、产业发展、区域规划在空间上的均衡性，才能从一定程度上解决由于资源过于集中带来的‘地王’问题。”贝壳研究院高级分析师潘浩向《证券日报》记者表示，集中出让让土地市场从价高者得、赢者通吃变成“雨露均沾”，打破头部开发商垄断的格局，其影响不亚于招拍挂制度，但同时也建议各城市错开出让时间，合理安排节奏，避免“赶大集”式的集中抢购。
总体而言，“国家对于房地产调控的目标是进入长效机制调控阶段。20多年的商品房发展史，我们经历了从供需端调控——融资端调控——如今长效机制建立的阶段。”方玉凤向《证券日报》记者表示，随着土地端和金融端长效机制的建立，意味着房地产源头上的长效机制就建立了，理论上从源头上控制地价，对于未来房地产市场健康发展意义重大。
房地产税缺席报告两年
最强杠杆威力不减
对房地产市场来说，房地产税就是调控的最强杠杆。
2019年的政府工作报告，未提“房住不炒”，但将2018年提出的“稳妥推进房地产税立法”调整为“稳步推进房地产税立法”，引发了各界的热议。2020年和今年的政府工作报告未提房地产税的事情。
“税收对房地产市场有很大的影响，更好的使用税收政策工具可以更加精准、有效地调控房地产市场。”龚永德对《证券日报》记者表示，我国目前和房地产业相关的税种其实有很多，例如契税、个税、土地增值税、城镇土地使用税等，大家关心的房地产税也可能成为一个有力的调控工具。
去年5月份发布的《中共中央国务院关于新时代加快完善社会主义市场经济体制的意见》中提出，稳妥推进房地产税立法。
同年11月，财政部部长刘昆在《<中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二○三五年远景目标的建议>辅导读本》中撰写了《建立现代财税体制》一文，详解“十四五”时期财税改革任务。刘昆在文章中谈及进一步完善现代税收制度时提到，按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，积极稳妥推进房地产税立法和改革。
“我认为目前亟须对各种和房地产业相关的税收进行一个系统的梳理和研究，更有效地发挥税收工具的力量，并制定差异化的调控政策。”龚永德建议，未来房地产税的实施，应该根据房屋持有时间、家庭总共持有套数等因素进行相应调整。
目前我国征收房产税的试点是上海和重庆两地。
“三道红线”建防火墙
促进房企稳发展
虽然政府工作报告中并未对房企提出要求，但落实“保障好群众住房需求”的要求，需要房企这个重要的供给侧做出改变。房企现在需要做的一项重要工作就是满足“三道红线”的监管要求，走出健康稳健有序发展的新路子。房企稳，楼市供应就稳，解决新市民青年人住房难的问题也就有了有的放矢的基础。
从商品房30年发展史来看，“股票、债券成为融资工具后，1993年‘终止房地产上市、全面控制银行资金进入房地产’是首次针对房地产金融领域的调控。”贝壳研究院高级分析师潘浩向《证券日报》记者表示，此后历经以房拉动内需、房地产金融逐步规范、强化个贷管理、购地资金监管收紧、房地产金融审慎等几个阶段，直至目前的房地产金融调控政策都有长效机制的特征，为房企划定了可操作的空间边界。
不得不说，从诞生到年销售额突破6000亿元花了不到30年的企业少有，年销售额17万亿元的行业也少有，这都出自中国的房地产行业，但迅猛发展的背后，也滋生了一些行业乱象。比如房企持续加杠杆、高负债、高周转，债务风险日益加大，部分房企经营性现金流无法覆盖支出，解决这些潜在的行业经营风险甚至系统性风险已刻不容缓。
“2016年至今，我国对房地产行业金融政策调控力度不断加大，逐步由渠道监管转向去杠杆。”同策研究院分析师陈朦朦向《证券日报》记者表示，直至设置“三道红线”，对房地产企业的金融监管程度拉升至又一新高度，更强的降杠杆阶段全面开启。从调整路径来看，从土地款、商业性地产项目等资金来源受限，到更多流向房地产行业的资金开始受到监管，再到非标融资等融资乱象受到整治，央行、银保监会调整房地产银行业金融贷款比例，对银行业金融机构建立房地产贷款集中度管理制度，凸显了国家坚定房住不炒的决心。
但是，房企的合理融资并未受到限制，陈朦朦强调道，国家真正打击的是“违规金融操作”，对于利于房地产行业平稳健康发展的合理杠杆行为，并未进行过多压制。
北京房地产业协会副会长兼秘书长陈志向《证券日报》记者表示，对房企来说，随着“三道红线”和各类严厉的金融调控政策的落地，依赖过高杠杆融资发展时代将结束，整个行业将呈现头部房企集中化，小房企逐渐出场的格局。
“‘三道红线’是‘楼市防火墙’的进一步表现，短期内可避免资金流入高负债房企（一般是高周转企业），客观上为房企投资降速，实现防风险目标。”陈朦朦向《证券日报》记者表示，未来，对房地产行业的调控与监管将会持续。
规范发展住房租赁市场
让刚需有房住
今年政府工作报告在强调“房住不炒”的同时，明确提出要解决好大城市住房突出问题，措施就是切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，规范发展长租房市场。
全国人大代表、林达集团董事局主席李晓林认为，政府工作报告提出增加住房供给、发展租赁住房的具体措施，对今年的房地产行业发展提供了方向指导。
随着去年《住房租赁条例（征求意见稿）》的出台，住房租赁立法进入了程序之中，通过立法，可以确立国内租赁住房在住房体系中的地位，明确政府、市场和家庭在租赁住房体系中的角色。2月20日北京市人大常委会法制办新闻发言人王爱声表示，今年拟安排立法项目五类，共54项，其中包括住房租赁条例。
中原地产首席分析师张大伟在接受《证券日报》记者采访时表示，租赁市场目前很大的问题是部分城市的二房东租赁模式难以为继，但又因为有市场需求的推动，后续依然要大力发展租赁产业，租售并举是必然趋势。
随着经济稳定，需求平稳，过去几年房屋租赁市场的租金价格上涨明显开始放缓，部分区域甚至出现了租金下调，这对于二房东类型的租赁企业影响非常大，因为锁定了业主转租房源的租金价格，面对租金平稳甚至下调情况，“二房东”赚取差价的难度加大。
张大伟介绍，长租公寓企业在北京、上海等城市的市场份额已经超过20%，如果计算二房东之类的同样模式交易，当下市场已经有60%的租赁房源很难见到房主交易，这种情况下，对租赁市场特别是长租公寓市场需要加大监管力度。租赁市场乱象的核心是租赁企业的金融化，租付时间差出现了资金池，这是立法严禁的行为。
住房租赁市场的竞争现在也不仅仅是长租公寓企业间的竞争，政府提供的廉价租赁房源、集体土地建设公寓等，都会影响租赁市场的租金价格和供需预期。
全国政协委员、房天下董事长莫天全认为，住房租赁市场的健康有序发展非常重要，尤其是租赁市场兼具保障“居者有其屋”的重要使命，发展好租赁市场意义重大。
从野蛮生长到规范执业
房产中介要做“贴心人”
房产中介是供需两方的桥梁，但更要成为购房者尤其是刚需的“贴心人”。作为房地产业的衍生行业，房地产中介行业经历了初期野蛮生长、品牌格局初步形成，以及现阶段在互联网技术和新冠疫情的影响下，加速向线上化、规范化、平台化、透明化方向发展的趋势。
经过几十年的发展，现在我国的二手房市场已经具备了相当规模。用龚永德的话来说，就是“我国房地产市场正逐步从增量市场向存量市场转变，即从以新房为主导向二手房为主导的阶段过渡。”
龚永德认为，二手房市场由于交易信息不对称、交易流程复杂等特点，对房产经纪服务的需求量更大，成为房产经纪行业成长的巨大驱动力。除此以外，房屋租赁市场由于与二手房同样有着信息不透明、不对称的特征，因此同样需要专业的房产经纪提供服务以寻得满意的房源。住房租赁市场的持续增长是推动房地产中介行业发展的另一动力。
“但需要看到的是，中介行业仍然存在水平参差不齐、管理不规范、虚假信息等突出问题。作为国家房地产调控的一部分，应该在加强信息披露和市场监管、防止市场垄断等几个方面监督和引导中介行业的健康发展。”龚永德表示。
易居研究院智库中心研究总监严跃进对《证券日报》记者表示，随着各地的房产政策越来越细化，以及居民购房理念从投资向宜居转变，对房产中介行业的服务能力提出了更高的要求。房产中介行业的投诉率一直较高，也说明了消费者对房产中介服务能力的不满。
严跃进说：“随着越来越多互联网技术的运用，如VR看房等已经打破了线下房产中介的固有模式，因为房产交易中的价格和看房两个重要信息进一步公开透明，所以房产中介需要依靠更为专业的服务与业务能力，提高对客户的服务黏性，进而减少交易成本。”
龚永德认为，除引导中介加强自身规范，发布真实房源外，监管部门应从制度上杜绝行业恶性竞争，严格采取登记挂牌制度、剔除价格过高或过低房源等方式，降低虚假房源的产生。对于信息发布平台来说，要加强平台治理和房源审核，建立真房源审核机制、多重验真机制等。
“建立国家级的住房市场监管机构，统一监督、管理、调控全国房地产市场，预防部分城市逐渐形成的中介机构高市场占有率的垄断格局，保障行业回归到健康有序的竞争中来。”龚永德建议。
贝壳找房董事长左晖在接受《证券日报》记者采访时表示，产业数字化不仅为行业带来了更高的效率，还能创造大量新岗位，甚至催生出“新业态”。
（本文由证券日报两会报道组闫立良、王丽新、郭冀川撰写）

㈦ 政府工作报告解读:怎样深化金融体制改革

我国金融改革尽管已经取得了较大进展，但与现代金融制度的要求相比，还有很大差距，还难以有效满足经济社会发展的要求。要下更大的决心，用更大的气力推进金融改革，从根本上破除金融发展的体制机制障碍，不断增强金融业发展的动力和活力，形成有利于金融稳健发展的体制机制，更好地发挥金融支持经济增长和促进经济发展方式转变的作用。
一是继续深化国有商业银行和政策性银行改革。继续完善已上市银行的公司治理，明确股东大会、董事会、监事会和高级管理层的职责边界，提高董事、监事和高管人员的履职能力，真正建成决策科学、执行有力、监督有效的公司治理机制。切实推进业务发展模式和盈利模式的转变。强化内部控制，建立风险管理长效机制。加大人力资源管理体制改革力度，建立市场化的人力资源管理体制，探索商业银行薪酬体系和激励机制改革。加大上市银行信息披露力度。大力加强基层分支机构改革。继续推进中国农业银行的改革和上市准备工作，着力推进“三农”事业部制建设。继续深化国家开发银行和邮政储蓄银行的改革，不断推进进出口银行和农业发展银行改革。通过深化改革，加快形成一批资本充足、内控严密、运营安全、服务优质、效益良好、创新能力和竞争力强的现代化银行。
二是大力推进农村金融改革。近年来，虽然我国农村金融不断发展，但是由于多方面原因，农村金融仍然是整个金融体系中最薄弱的环节。为此，要加快培育村镇银行、贷款公司、农村资金互助社，有序发展小额贷款组织，引导社会资金投资设立适应“三农”需要的各类新型金融组织。加大政策性金融对农村改革发展重点领域和薄弱环节支持力度，拓展农业发展银行支农领域。全面深化农村信用社改革。全面提高农村金融运行质量和效率，显著改善“三农”金融服务，为社会主义新农村建设提供有效的金融支持。
三是大力推进小企业金融服务改革。通过改革增加小企业金融服务供给。进一步鼓励各类银行业金融机构设立不同形式的小企业信贷专营服务机构或小企业服务中心。增加网点数量，扩大小企业金融服务覆盖面。加强信贷机制创新，提高贷款审批效率，创新金融产品和服务方式。采取动产、应收账款、仓单、股权和知识产权质押等方式，缓解中小企业贷款抵质押不足的矛盾。落实对中小企业融资担保、贴息等扶持政策，设立多层次中小企业贷款担保基金和担保机构。提高金融机构中小企业贷款比重，确保全年小企业信贷投放的增速高于全部贷款增速，信贷投放的增量高于上年。对商业银行开展中小企业信贷业务实行差异化的监管政策。
四是继续推进资本市场改革。稳妥推进融资融券业务试点，根据试点情况及时完善业务规则，逐步有序扩大试点范围。抓紧做好股指期货推出前的各项准备工作，适时推出股指期货。推动部分改制上市公司整体上市，消除改制上市遗留的关联交易和同业竞争问题。稳步推进创业板建设、新股发行制度等重点领域和重要环节的改革步伐，有序推出符合经济发展需要的证券期货新品种，不断提高市场运行的活力和效率。大力推进我国债券市场发展，积极发展公司债、企业债、短期融资券、中期票据，规范发展信用评级机构，促使我国债券市场逐步向健康、成熟、完善和开放的方向迈进。
五是继续深化保险业改革，促进保险业又好又快发展。巩固发展保险公司改制上市成果，推动中国人民保险集团公司整体改制、中国太平洋保险集团在香港上市、出口信用保险公司改革。稳步推进商业银行投资保险公司股权试点。完善保险公司治理监管。积极稳妥地推进保险营销体制改革试点，鼓励保险公司结合自身实际探索完善营销模式，维护营销队伍稳定，提高营销队伍素质。提升服务能力，不断扩大保险覆盖面。鼓励各地开展具有地方特色的农业保险试点，探索创新“三农”保险经营组织形式，推动农村相互保险和村镇保险试点。逐步扩大小额信贷保证保险的试点区域。推动养老保险业务创新。引导专业健康保险公司的发展和业务转型。在试点的基础上，扩大责任保险的覆盖范围。建立并完善巨灾保险制度。促进内控制度建设，以内控监管为抓手，堵塞保险公司管理漏洞，提升管理水平。通过培育市场，完善行业自主发展的内生机制；通过公司改革，理顺行业发展的体制机制；通过完善制度，营造行业发展的良好环境。
六是深化外汇管理体制改革。进一步推动进出口收付汇核销制度改革，简化贸易信贷登记管理。允许企业出口收汇存放境外，进一步便利企业灵活运用外汇资金。推进跨境贸易人民币结算试点。继续以拓宽资本流出渠道为重点，稳步推进人民币资本项目可兑换。扩大中资企业外债试点，统一中外资企业外债管理政策。完善全面的外汇债权债务制度。
七是健全金融监管协调机制，积极参与国际金融规则制定。加强中国人民银行与银监会、证监会、保监会等机构间的协调合作，提高系统性金融风险的监测与管控能力。加强宏观审慎与微观审慎监管，探索逆周期监管，不断完善具有前瞻性的监管机制。强化资本监管和流动性风险监管。推进建立存款保险制度。促进国际货币体系改革，积极推动基金组织份额和治理结构改革。积极参与国际金融监管标准的讨论制订。加强对国际金融形势的跟踪和评估，预防跨境金融风险传染。严厉打击各种违法违规行为。努力防范各种金融风险，确保金融体系稳健和安全。

㈧ 2020年内经济发展重点工作安排是怎样的

首先，宏观调控方面着重强调稳就业，并提出一系列支持政策。稳就业成为此次政府工作报告重点，中小微企业、个体工商户是政策重点支持群体，报告提出要：

加大减税降费力度：继续执行下调增值税税率和企业养老保险费率等制度，六月到期的抗疫减税降费优惠政策延长到年底，其中小微企业、个体工商户所得税缴纳延缓到明年，预计新增减负超过2.5万亿元（2019年为2万亿，超出市场预期）；

进一步降成本：从工商业电价、宽带和专线资费、国有房产租金等方面降低中小企业经营压力；

强化金融支持：积极利用延期还本付息政策和政府性融资担保政策，鼓励银行大幅增加对小微企业的信用贷、首贷和无还本续贷，并提出要求大型商业银行普惠型小微企业贷款增速要高于40%，进一步要求银行让利，提出综合融资成本下降的目标，2019年年底大型商业银行普惠型小微企业贷款余额3.2万亿，2020年新增有望达到1.28万亿以上。此外，报告还提出要加强重点行业、重点群体就业支持。

图表: 商业银行普惠型小微企业贷款余额（亿元）

资料来源：Wind资讯、广发证券财富管理部

其次，报告要求继续深化改革、扩大内需、脱贫攻坚、对外开放、保障和改善民生等政策。

深化改革▼

继续深化“放管服”改革，推进要素市场配置化改革（中小银行补充资本和完善治理、创业板试点注册制、土地审批权下放等），提升国企改革成效，优化民营经济发展环境，推动制造业升级和新兴产业发展（大幅增加制造业中长期贷款，工业互联网和智能制造是政策支持重点），提高科技创新支撑能力和推进大众创业万众创新。

扩大内需▼

在海外疫情每日新增病例居高不下的情况下，内需尤为重要，报告提出要推动消费回升，扩大有效投资，其中拟安排地方政府专项债券3.75万亿元，比去年增加1.6万亿元，符合市场预期；新开工改造城镇老旧小区3.9万个，比去年增加2万个，略微超出市场预期。

同时，产业支持政策更加明确，重点支持“两新一重”，加强新型基础设施建设，发展新一代信息网络，拓展5G网络，建设充电桩，推广新能源汽车，激发消费需求。

推进新型城镇化（坚持“房住不炒，因城施策”，相比417政治局会议，重提“因城施策”，边际超出预期），加快落实区域发展战略，实施支持湖北发展政策，提高生态治理成效，保障能源安全等。

脱贫攻坚，对外开放和社会事业改革。▼

报告中提出，脱贫攻坚是全面建设小康社会的硬任务，抓好农业生产和拓展农民就业增收渠道，特别是要支持农民就近就业创业，反映出疫情冲击下农民工就业难度加大，需要重点政策支持。

对外开放方面，海外疫情冲击下外需冲击较大，促进外贸基本稳定是工作重点，中美摩擦下积极利用外资更为重要，“一带一路”、贸易和投资自由化便利化仍然是我国应对外部冲击的重要指导。社会事业改革方面，保障和改善民生是底线，此次疫情冲击下，公共卫生体系建设和基本医疗服务水平将是下一阶段民生事业建设重点，教育公平、基本民生保障等方面工作仍将继续推进。

此外，报告提出，要“建立健全特别行政区维护国家安全的法律制度和执行机制，落实特区政府的宪制责任”，人大也发布《全国人民代表大会关于建立健全香港特别行政区维护国家安全的法律制度和执行机制的决定（草案）》，将进一步完善“一国两制”整体框架，但中美摩擦背景下可能引起一定资本市场冲击。

广发证券投资顾问郑峰注册投资顾问证书编号：（S0260611010019）

㈨ 2019政府工作报告中提出哪些政策缓解经济下行压力

一、经济下行压力突出 政策调控稳字当头

2019年，政府对我国经济形势的判断较为谨慎，政府工作的报告指出“，今年我国发展面临的环境更复杂更严峻，可以预料和难以预料的风险挑战更多更大”，在此背景下，2019年政府工作报告下调了经济增长目标，GDP增速目标由2018年的6.5%左右下调至6-6.5%左右，既显示出政府对经济下行压力的担忧，也表明2019年政府政策以稳定经济运行为主，不会进行强刺激的政策导向。

根据政府工作报告，2019年宏观政策将继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策。

财政政策方面，《报告》提出，积极的财政政策要加力提效，2019年财政赤字率拟安排2.8%，比2018年预算高0.2 %，财政赤字2.76 万亿元，较2018年预算增加3800亿元。总体看，2019年财政赤字提升幅度较为适度，主因积极财政发力点部分转向地方政府专项债。2018年上半年，地方政府专项债发行迟缓，很大程度上造成了年内基建投资的过快下降。2018年底，全国人大常委会授权国务院提前下达1.39万亿地方债额度，其中，新增专项债务额度8100亿元，2019年政府工作报告拟安排地方政府专项债3.15万亿元，较2018年增加8000亿元，地方政府专项债限额的增加及发行进度的前提，预计将对基建投资产生较强的支撑，拉动年内基建投资增长出现较强力度的恢复